概要：房地产业是一个资金密集性行业，研发项目规模大、周期长、房地产价值高昂等特点使得房地产企业研发所需的资金量极大，资金融通就出了房地产开发企业最关心的问题。发展房地产面对的各种各样艰难当中，资金问题是容许中小企业发展的关键性因素。融资问题尤为引人注目，早已沦为制约房地产业的存活和发展的主要瓶颈。

房地产业要走进困境，想要做到大做到强劲，就必需从融资开始,以充裕的资金确保企业发展。本文以现代房地产融资理论为基础,分析了传统公司融资与房地产项目融资好坏.进而防止金融风险,增进房地产企业的存活和发展。关键字：房地产项目融资好坏金融资金章节近几年来房地产项目研发的规模更加大，斥资金额，项目风险也随之大大减少。

由于一旦项目告终，投资者不仅无法交还再行投资项目中的投资，还有可能牵涉到其他的业务和资产，甚至倒闭。因此，如果使用传统的公司融资方式将很少有人不愿参与项目的投资。

在这样的背景下，房地产项目融资就应运而生。房地产企业是指专门从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的展开自主经营、独立核算的经济的组织。一般来说是按照房地产企业的经营内容对其展开区分，如少见的房地产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业等，本文所指的房地产企业以房地产开发企业居多，旁及其他类型。

房地产资金管理是指房地产企业在房地产开发、经营和管理活动中的各项资金的掌控与管理，它是房地产财务管理的核心内容。房地产开发与建设，如住宅、商业设施、办公大楼的建设，以及适当的基础设施建设，一般来说必须开发商投放大量的资金。

同时，房地产开发经营的各个阶段，都必须资金开支，特别是在前期研发和修建阶段，这种开支必须较长的时间才能交还。随着开发商从第一阶段转入到第四阶段，开支的最后重复使用越来越近，但必须的资金也更加多，收支变异程度很大，强化房地产企业研发经营资金管理的最主要的目标是提升资金供应的及时性、有效性及资金利用率。

由于房地产企业研发经营中资金运作过程简单、周期较长，而且房地产开发经营活动必须投放大量的资金，因而强化对企业资金的运作、掌控和管理，是确保房地产开发顺利进行的重要环节.传统的公司融资分成必要融资和间接融资.我国资本市场发展较早，股权融资和债券融资目前尚能不有可能沦为我国民营企业融资的主渠道。房地产业由于不受各种因素的制约，与公司法规定的上市条件差距太远，大自然被股票市场拒之门外。民营企业通过发行股票与债券融资的可能性不会更进一步减小，但近期仍会沦为我国民营企业融资的主要方式。间接融资是指通过金融中介机构当作信用媒介而构建融资的一种方式，它具备间接性、短期性、可逆性和非流通性等特性，是民营企业融通资金的一种最重要方式。

近几年，政府主管部门实施了不少目的增强对民营企业派发银行信贷的政策，城市商业银行、农村信用社等地方性金融机构也极力反对民营企业的发展。间接融资即债务融资早已沦为民营企业融资的最重要来源。理性地谈，在没政策障碍的前提之下，民营企业是采行必要融资方式，还是间接融资方式，不应由企业根据生产经营规模特点，所投身于的行业、企业发展前景而以定。对于专门从事高科技产业类的民营企业，因其经营风险较小，资本有机包含较高，技术含量也较高，可考虑到通过证券市场融资；对于传统产业类的民营企业，因其经营风险较小，资本有机包含较低，技术含量一般，可主要采行银行信贷方式展开间接融资。

房地产项目融资是整个社会融资体系的一个最重要组成部分,是房地产投资者为保证投资项目的顺利进行而展开的融通资金的活动.项目融资是指项目研发人为该项目筹资和经营而正式成立的一家项目公司，由项目公司分担贷款，以项目公司的现金流量和收益作为偿还来源，以项目的资产或权益不作抵押而获得的一种无追索权或受限追索权的贷款方式。我国当前房地产项目融资不存在特点：融资渠道单一，房地产杀害银行a.开发性融资渠道　　《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4》中认为，房地产企业的融资结构仍具备显著的倚赖银行贷款特征，资金主要来源为自筹资金、银行贷款、定金及预收款。据测算，房地产开发资金来源中约有30%都是出有白干银行的必要贷款，而作为研发资金来源另一部分的自有资金实质上也有相当大一部分是来自于个人按揭贷款，两项相乘之后，房地产开发企业前期操作者筹措到的银行贷款以备逾40%。

更加甚者，近来某些建筑单位垫资施工现象屡见不鲜，必要和间接由银行所获取的贷款已在不少房地产开发企业的前期准备金中最少占到了60%以上，并且空手套白狼的企业也有一些。银行信贷跨越腊土地储备、交易和房地产开发全过程。研发资金中的七成左右必要或间接来自商业银行贷款。

b.消费性融资渠道　　我国房地产的消费性融资渠道单一，基本还是依赖商业银行。这是因为根据央行个人住房贷款管理力、法规定，我国有资格办理个人住房抵押贷款的机构仅有是商业银行。[1]不仅如此，住房贷款品种单一，主要还是浮动利率抵押贷款，无法与国外多样的抵押贷款种类比起。同时，我国的住房公积金制度也刚跟上，嫌贫爱富的制度设计使公积金融资的比例还是很低，大量公积金闲置。

通过商业银行住房贷款的数额相比之下大干通过公积金贷款数额，房地产消费性融资基本还是依赖商业银行。　　中国的房地产业是一个多方利益之间的博弈论。在各地，地方政府为了夹住当地GDP下跌，往往再行从房地产应从，通过地产出让，可以取得巨额的预算外收益，且不说这个过程中有可能经常出现的某些政府官员寻租的灰色收入。

对于银行，鉴于地方政府的压力以及在房价下跌的相反预期下银行需要稳定取得利息收益的确定性，银行机构将巨额的资金带来房地产开发商。由于土地供应制度的缺失，企业在这段时期争相贷款屯地。

而对于许多房地产个人投资者，银行也十分仁慈。在地方政府，银行，房地产开发商和购房者的联合起到下，中国的房地产业构成了基于房价下跌的多方不利格局，房价泡沫更加大，为以后房地产贷款坏账祸根了隐患。但是经济是有周期性的，政府一旦找到房地产发展有问题时，就期望通过宏观调控的方式来转变房地产银行信贷的扩展，假按揭事件的频密曝光，不足以显现出这一阶段房地产企业资金链紧绷，一批房地产企业心脏病发给银行带给了坏账。

同时其他企业为取得资金，挤兑房产，房价泡沫幻灭，个人住房贷款的债权人亲率大幅提高，大量获取房地产贷款的银行就不会大额亏损。在中国，这种银行的呆坏帐就又不会由国家财政佢。所以就连中央政府也不期望房价知道大幅度暴跌，而是要合理掌控房价下跌速度，熨平下跌趋势。

分析到这里，我们找到，中国的房地产长年创建在房价下跌这样一个不能永久的薄弱基础上，各方利益在这之上艰难地保持了一种可怕的不能长久的均衡。　　房地产业对银行的依存度过低，同时由于资产证券化还在探寻之中，风险无法移往集中，金融风险集中于在银行部门，构成房地产杀害银行的格局。总的来说，任何融资不道德都是要具体地体现资本方的价值倾向，即便是包括资本方与市场规则互为违反的条件和心愿。目前过于多的融资中介、创投机构和投资理论都在向融资各方表达所谓投资项目价值评估和分析的重要性和科学方法是适当的和极其重要的，尤其是对于房地产项目，完全所有的融资项目都会被拒绝获取项目商业计划书、财务分析报告以及其中的关于利润率、内部收益率、（清净）现金流等多种财务指标的测算。

　　实质上，在我国当前经济发展水平和环境中，对于房地产项目投资分析并会用于那种简单的分析工具和财务方案，一种非常简单的项目投资测算往往要求投资方对于房地产项目的兴趣和意愿。　　无论是公司融资还是项目融资，我们都应当有准确的应付方案：创建多元化融资体系，集中风险。　　a.大力发展房地产投资信托基金　　从房地产开发型融资渠道来看，主要通过大力发展房地产投资信托基金来拓宽融资渠道，分散系统风险。

房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，以下全称REITs)是一种以其发售的获益凭证(REITs)汇聚市场投资人(REITs单位持有人)的资金，交给受托人确保其安全性，由专门投资机构(资产管理人)展开投资、经营、管理，并将投资综合收益按比例分配给投资人的一种信托基金。REITs的引进，不仅可以减少我国金融体系的完善性，提升金融体系的效率，而且有助金融系统风险的集中，减少危机产生的概率，提升房地产金融的安全性。

　　(1)创建和完备REITs的涉及法律法规　　要创建完备的法律体系，意味着只施行单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必需将法律制订工作细化、完备化，要超过此目标还必需配有一些其他的涉及法规。糅合国外的顺利作法，融合我国的实际情况制订合适我国的REITs法规，如投资资格的审议、投资方面的容许、投资比例的证实等，如中止对资金信托计划200份的下限容许。

另外，还须要对目前的税法进行改革，防止双重征收问题，为其发展建构较好的税收环境。　　(2)减缓REITs涉及专业人才的培育　　REITs涉及专业人才的储备是发展REITs的基本前提。我们不仅必须大批既通晓基金业务，又理解房地产市场、熟知其业务运作的专业管理人才，还必须大批熟知REITs运作程序的律师、会计师、审计师、资产评估师等专业中介人才。而目前我国似乎在两方面部储备严重不足。

　　(3)减缓市场信用制度建设，完善信息透露机制。　　创建信托企业信用制度，确保信托市场的身体健康发展。特别是在是要培育独立国家公正的信用评级机构。作为信息汇总、筛选与传播机制的主要承担者，信用评级机构在资金供需双方信息高度不平面的金融市场中充分发挥着不能替代的起到。

此外，要完善信息透露机制，信托投资公司不应现实、精确、及时、原始地透露信息，还包括经审汁的年报和重大事件临时报告等。　　b.减缓住房抵押贷款证券化步伐，完备住房公积金制度　　从房地产消费融资渠道来看，通过对现有住房抵押贷款的证券化和增大公积金贷款的覆盖面来多样化融资渠道，解决问题风险集中于寄居商业银行体系的问题。　　目前，我国以福利性为目的的住房公积金制度还有很多不完备的地方，仍未充分发挥起到。主要体现在两个方面：第一个是公积金大量闲置，截至2006年5月，溶解资金余额为2600多亿元，体现资金运作水平的个贷亲率指标仍然游走在45%的水平。

第二个是住房公积金嫌贫爱富，违反了政策想法。据某市统计资料，2005年缴存额排在前10%的单位职工(高收入者)申请人住房贷款占到当年该市派发公积金贷款总户数的12.7%，而缴存额排在后10%的单位职工(中低收入者)申请人贷款的户数仅有占到当年总贷款户数的1.7%。

　　经常出现这些问题的核心是我国住房公积金实施的是强制性融资机制和市场化配贷机制。强制性储蓄一方面不合乎经济转型期中经济结构多元化和消费市场需求多元化，另一方面拒绝接受了城镇个体经营者、自由职业者、农民工等收益不平稳群体，不仅违反公平原则，而且把确实必须住房确保的人群拒之门外。

这从资金源头上造成了不公，造成了公积金制度没覆盖面积大量低收入人群，与政策想法有违。市场化配贷机制只侧重借款人的缴纳能力，造成贷款派发范围主要集中于在较高收益群体，而中低收入群体公积金贷款比例较低，无法反映公积金政策目标。同时，在住房公积金储户之间，较低存低贷实质上是富人对穷人的再度劫掠。　　我国不应很快提高公积金贷款服务现状，增大对中低收入人群的金融反对力度和服务范围，不应实施市场化融资机制与强制性配货机制。

在融资方面，根据收益情况对有所不同对象原作有所不同的缴存亲率，把确实必须国家扶植的中低收入者划入反对体系，且为不断扩大公积金覆盖面获取资金反对，在贷款方面，限定版贷款用途，对低收入者，提升补贴的同时也不能用作出售廉价房或经济适用房、小户型房和租房，保证公积金构建中低收入者居有其屋之政策目标，使公积金制度确实沦为国家住房保障制度的重要环节。　　具体来说，怎么转变公积金嫌贫爱富的格局，并提升公积金的使用率，使其确实充分发挥政策性房地产金融的起到呢?最重要的就是对低收入者在借贷时必需减少条件，并实行一定程度的优惠，转录他们的贷款市场需求，具体措施如下：一是限制中低收入居民贷款条件，减少贷款门槛。

二是减少首付贷款比例，首付资金可源于单位补贴。三是获取贴息贷款并给予税收优惠，使贷款一般来说高于商业贷款几个百分点，同时按照每月交还贷款的数额，核减一定比例的税款，四是针对中低收入者收益较低、缴纳不规律性等固有性质，发售专为符合各个特定的、潜在的中低收入购房群体贷款市场需求的贷款品种，如递减式、弹性式、打捆式、气球式等各种偿还决定，超过减少风险、提升低收入居民金融反对的可获得性。

五是糅合反抵押贷款方式，解决问题低收入家庭住房艰难。反抵押贷款是近年来在美国更为风行的一种贷款模式，即房产所有人在抵押贷款并未全部偿还债务情况下，以所抵押的房产向贷款人反抵押，取得一笔房款，除用作偿还债务余下的借款外，还可取得一笔高昂的资金用作生活。

　　此外，正式成立公积金资金管理中心，在规定存留比例的前提下，统一管理全国各地区富余资金。在保证公积金安全性前提下，资金管理中心不应探寻住房公积金富余资金电子货币渠道，如出售货币市场、资本市场收益平稳、风险较低产品，提升资金用于效果。并且住房公积金在资金运作过程中产生的电子货币收益，可以通过移往缴纳方式反哺中低收入住房艰难家庭，减少并充分发挥其提高住房条件的公益性功能。同时探寻公积金制度与养老保险制度的有效地融合，创建大公积金制度，既可以解决问题资金量严重不足的问题，又可以理顺缴纳者与受益人互为统一的关系。

大公积金年轻时可以协助购房，年老时可以协助养老。结语房地产的发展和房地产金融的发展，显然是息息相关。如果没房地产金融的反对，房地产的下一步持续的发展。

在经历了2008年全球经济危机后，中国的房地产开发渐趋更为理性，但是在房地产市场中不存在较多的不可控因素造成了房地产项目的研发建设与经营管理具备较多不确认因素，风险大、投资大、资金回笼速度慢等，因此只有通过强化资金管理筹集、积极开展多元化融资、将传统公司融资与项目融资结合,强化资金计划管理、提升资金管理水平才能确保企业的长时间运作和房地产项目的成功研发,使房地产行业的发展和房地产金融的发展都转入一个良性循环，联合获得持续、协商、平稳的发展。房地产企业必需通过多元化的融资方式，增加融资成本和融资风险，保证企业的平稳、良性发展。参考文献:［1］黄爱友.浅析强化房地产企业资金管理［J］.科技资讯，2007，(12)．［2］熊蝶芬.更进一步增强房地产开发企业资金管理的思维［J］.校训，2004，(S1)．［3］王浩.浅议融资房地产的子集资金信托风险管理［J］.经济研究参照，2004，[4]施立鹏；王洪峰，《房地产企业融资的新途径》，载有于《中国房地产》，2006.5[5]申炫国；谢泗薪，《构筑房地产企业的战略致胜台阶》，载有于《中国房地产》，2006.5[6]葛波，《对房地产金融发展的思维》，载有于《金融与经济》，2006.04.。

本文来源：米乐M6官方网站-www.otfgps.com